个税契税怎么算？详细计算方法

买房卖房时个税和契税怎么算？这直接关系到交易成本的高低——卖方是否满足“满五唯一”决定个税是全免、按1%核定还是按20%查实征收；买方则需根据家庭住房套数、房屋面积及性质，对应1%—3%的契税梯度税率；而直系赠与、继承、法院裁定或夫妻更名等特殊情形，更能享受免税红利。掌握这些关键规则，才能在房产交易中精打细算、合法节税。

在进行住房交易时，买卖双方需分别承担个人所得税和契税。个税由卖方缴纳，契税由买方缴纳，具体适用税率取决于房屋性质、持有年限、家庭住房套数及面积等法定条件。以下是分项计算说明：

一、个人所得税计算方式

个人所得税按“转让所得”计征，存在核定征收与查实征收两种方式，实际执行中多采用核定征收（即按交易价格一定比例计算），前提是无法提供完整原值凭证。是否免税取决于“满五唯一”条件是否同时满足。

1、若所售住房为满五年且是卖方家庭在该地区唯一住宅，则免征个人所得税。

2、若不满足“满五唯一”，且为普通住宅，则按成交价格的1%核定征收个人所得税。

3、若不满足“满五唯一”，且为非普通住宅或无法提供原值凭证，则按（成交价格－增值税）×1%计算应纳税额。

4、若能提供完整购房发票及合理费用凭证，可选择查实征收：应纳税额＝（转让收入－房屋原值－相关税费－合理费用）×20%。

二、契税计算方式

契税由买方承担，税率依据购房人家庭住房套数、房屋面积、是否为普通住宅等要素综合确定，以网签合同价或税务核定价二者中较高者为计税依据。

1、购买家庭唯一住房：面积≤140平方米的，税率为1%；面积＞140平方米的，税率为1.5%。

2、购买家庭第二套住房：面积≤140平方米的，税率为1%；面积＞140平方米的，税率为2%。

3、购买家庭第三套及以上住房，无论面积大小，统一按3%税率征收。

4、购买非住宅类房产（如商铺、写字楼、车库等），一律按3%税率征收契税。

三、特殊情形处理

部分交易行为不适用常规个税与契税规则，需按特定政策执行，例如直系亲属间赠与、继承、法院裁定过户等。

1、房屋由卖方无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，受赠方免征个人所得税。

2、通过继承方式取得住房，继承人免征契税及个人所得税，但后续出售时须按继承取得时间重新计算“满五”年限。

3、因法院判决、仲裁机构裁决或监察机关文书导致产权转移的，买方按权属转移生效时间确认契税适用税率，卖方不产生个人所得税义务。

4、夫妻婚姻关系存续期间，房屋加名、减名、更名，免征契税与个人所得税。

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