套内面积怎么算？建面与套内面积区别详解

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建筑面积含套内面积与公摊，具法律效力；套内面积仅含使用、墙体、阳台三部分，反映实际居住空间；二者差异源于范围与用途不同，得房率=套内÷建筑面积×100%。

如果您在查阅购房合同或房产证时发现建筑面积与套内面积数值不同，且对二者计算逻辑感到困惑，则很可能是由于对房屋面积构成的理解存在偏差。以下是关于套内面积具体计算方式及与建筑面积本质区别的详细说明：

一、套内面积的构成与计算方法

套内面积并非简单测量室内地面长宽所得，而是由三部分严格加总构成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。每一部分均有法定计算规则，不可主观估算或省略。

1、套内使用面积：以结构墙体内表面为边界，测量卧室、客厅、厨房、卫生间、书房、过道、储藏室、壁柜等所有可直接生活使用的净空间水平投影面积之和；

2、套内墙体面积：包括分隔房间的非公用墙（按其全部水平投影面积计入）及与邻户共用的公用墙（仅按其水平投影面积的一半计入）；

3、阳台建筑面积：封闭式阳台按其外围水平投影面积全额计入；未封闭阳台（含挑阳台、凹阳台、半挑半凹阳台）统一按其底板或净面积的一半计入；内嵌式阳台按全面积计算，外飘阳台按一半面积计算。

二、建筑面积的法定定义与组成

建筑面积是国家《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353）强制规定的计量指标，以建筑物外墙勒脚以上各层外围水平投影面积总和为准，具有法律效力和交易基准功能。

1、单层建筑按一层外围水平面积计算；

2、多层及高层建筑按各层外围水平面积逐层累加；

3、地下室、半地下室、电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、门厅、过道、外墙勒脚以上结构部分，均须按规范对应条款计入；

4、层高不足2.20m的夹层、技术层、架空层等不计入建筑面积；层高达到或超过2.20m的，无论是否实际使用，均须全额计入。

三、二者核心区别：范围、用途与法律效力

建筑面积涵盖整栋楼所有产权人共同享有或承担的空间份额，包含套内面积与公摊面积两大部分；而套内面积仅反映单套住宅内部专属空间的实际尺度，不含任何公共区域分摊成分。

1、建筑面积决定房屋销售总价、契税、维修资金、物业费计费基数（部分地区已改按套内面积计费）；

2、套内面积直接影响装修材料用量、家具布置可行性及实际居住舒适度；

3、房产证登记面积为建筑面积，但自2021年起多地要求在商品房买卖合同中同步公示套内面积与公摊明细；

4、得房率=套内面积÷建筑面积×100%，该比值是衡量住宅空间利用效率的关键参数，高端项目可能因配置丰富导致得房率偏低，刚需项目则常以高得房率作为卖点。

四、实测验证方法：自主复核关键步骤

购房者有权依据测绘报告进行独立验算，重点核查墙体归属、阳台封闭状态及层高是否达标，避免开发商误计或漏计。

1、获取开发商提供的《房屋测绘成果报告书》原件；

2、对照图纸，逐一确认各房间净尺寸与墙体厚度标注是否一致；

3、现场核实阳台是否按原设计封闭（如后期加装玻璃幕墙，不改变原始未封闭性质）；

4、检查是否存在将设备平台、结构板、空调搁板等非功能空间错误计入套内面积的情形；

5、发现差异超3‰或关键项错误时，可委托具备CMA资质的第三方测绘机构重新测量，费用由责任方承担。

五、常见误判情形与识别要点

许多面积争议源于对术语理解偏差或现场条件干扰，需结合结构特征与规范条文交叉判断。

1、飘窗：结构层高≤2.20m且进深≤0.6m的凸窗，不计入任何面积；进深＞0.6m或高度＞2.20m者，按其围护结构外围水平面积计入套内面积；

2、烟道与通风井：位于套内且无独立围护结构的竖向管道，不计入套内使用面积，但其所在墙体厚度仍计入套内墙体面积；

3、结构梁底距地高度：若室内最低点＜2.00m，该区域虽属套内面积范畴，但无法满足常规吊顶及家具布置需求，应单独标注；

4、斜顶阁楼：净高≥2.10m部分按全面积计算，1.20m≤净高＜2.10m部分按一半面积计算，净高＜1.20m部分不计入面积。

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