公摊面积是什么？怎么计算？

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公摊面积是全体业主共用且分摊的建筑面积，含电梯井、楼梯间等共有部分，计算公式为公摊面积=公摊系数×套内建筑面积，公摊比例=公摊面积÷建筑面积×100%，塔楼、板楼、别墅典型公摊率分别为25%–35%、15%–25%、低于10%。

一、公摊面积的基本定义

公摊面积是指整栋楼中由全体业主共同使用、共同分摊的建筑面积，它不归属某一套房屋单独所有，但需计入该套房屋的产权登记面积中。如果您在购房合同或房产证上看到“建筑面积”大于“套内建筑面积”，其差额部分通常即为公摊面积。

二、公摊面积的构成范围

公摊面积来源于整栋楼的共有部分，其具体包括但不限于：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备层、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整栋楼服务的其他功能用房。这些区域的建筑面积经统一测算后，按比例分摊至各户。

三、公摊面积计算公式

公摊面积的计算依赖于三个核心参数：总公摊面积、总套内建筑面积和公摊系数。其标准数学表达为：公摊面积 = 公摊系数 × 套内建筑面积，其中公摊系数 = 总公摊面积 ÷ 总套内建筑面积。该系数通常保留四位小数，用于后续逐户核算。

四、公摊面积比例的换算方法

为直观判断公摊程度是否合理，可进一步计算公摊面积占总建筑面积的比重。该比例反映的是公摊规模在整体建筑中的占比水平，计算方式为：公摊面积比例 = 公摊面积 ÷ 建筑面积 × 100%。例如，某住宅总建筑面积为120平方米，其中公摊面积为24平方米，则公摊面积比例为20%。

五、不同类型住宅的典型公摊率参考

不同建筑结构与功能配置会导致公摊率存在显著差异。塔楼因电梯井、核心筒等占比高，公摊率通常为25%–35%；板楼结构紧凑，公摊率多在15%–25%之间；而别墅类低密度产品公摊率往往低于10%。需注意，同一项目内不同楼层、不同户型的公摊面积可能并不相同，因其套内建筑面积基数不同，即使公摊系数一致，最终分摊数值也会有差异。

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